Der möblierte Hauptmietvertrag unterliegt einem autonomen Regime im Rahmen des Gesetzes vom 6. Juli 1989, Artikel 25-3 und folgende. Die Mindestdauer, der Mechanismus der automatischen Verlängerung und die als nicht geschrieben geltenden Klauseln unterscheiden sich erheblich vom unmöblierten Mietvertrag. Die beiden Regime zu verwechseln oder Bestimmungen aus dem Mobilitätsmietvertrag oder dem Studentenvertrag zu übernehmen, setzt den Vermieter der Nichtigkeit ganzer Klauseln und den Mieter rechtlichen Verpflichtungen ohne gesetzliche Grundlage aus.
Als nicht geschrieben geltende Klausel und missbräuchliche Klausel im Einzelfall: zwei unterschiedliche Regime im möblierten Mietvertrag
Artikel 4 des Gesetzes vom 6. Juli 1989 listet die direkt verbotenen Klauseln auf. Sie sind von Gesetzes wegen als nicht geschrieben anzusehen, ohne dass ein Richter sie qualifizieren muss. Der Mieter kann sie bereits bei der Unterzeichnung ignorieren.
Ein zweiter Mechanismus existiert seit der Reform des Vertragsrechts: Artikel 1171 des Bürgerlichen Gesetzbuches erlaubt es, jede Klausel anzufechten, die ein erhebliches Ungleichgewicht in einem Adhesionsvertrag schafft. Der Standardmöbelmietvertrag, der einseitig vom Vermieter oder seinem Beauftragten verfasst wurde, fällt in diese Kategorie.
Der operationale Unterschied ist klar. Für eine im Artikel 4 aufgeführte Klausel (Mietverzugspenale, Verbot der Unterbringung Dritter, Verpflichtung zur Abschluss einer Versicherung bei einem bestimmten Versicherer) muss der Mieter nichts beweisen: die Klausel ist durch den Text nichtig.
Für eine nicht aufgeführte, aber potenziell unausgewogene Klausel (zum Beispiel eine Klausel zur verlängerten Solidarität über den tatsächlichen Auszug eines Mitbewohners hinaus) muss der Richter angerufen und das Ungleichgewicht nachgewiesen werden. Diese beiden Grundlagen vor jeder Anfechtung zu unterscheiden, ist notwendig, da die Beweislast und die Reaktionsfrist nicht dieselben sind.
Die Kommission für missbräuchliche Klauseln veröffentlicht Empfehlungen, die, ohne die gleiche bindende Kraft wie ein gesetzliches Verbot zu haben, als Referenz für die Gerichte dienen, um die missbräuchliche Natur einer Bestimmung zu bewerten. Ein möblierter Mieter, der nützliche Informationen auf Crédit et Immobilier findet, kann die betroffenen Klauseln identifizieren und sich vor einem Schlichter oder einem örtlichen Richter darauf berufen.
Gesetzliche Dauer des möblierten Mietvertrags: die drei Regime, die nicht verwechselt werden dürfen
Der möblierte Hauptmietvertrag sieht eine Mindestdauer von einem Jahr mit stillschweigender Verlängerung vor. Die Verlängerung erfolgt zu denselben Bedingungen, es sei denn, eine Mietanpassung gemäß dem IRL ist im Vertrag vorgesehen.
Der Studentenvertrag weicht von dieser Regel ab: seine Dauer beträgt neun Monate, ohne stillschweigende Verlängerung. Er endet mit Ablauf der Frist. Jede Klausel, die eine automatische Verlängerung eines Studentenvertrags vorsieht, gilt als nicht geschrieben.
Der Mobilitätsmietvertrag umfasst einen Zeitraum von ein bis zehn Monaten, der nicht verlängerbar und nicht erneuerbar ist. Es kann keine Kaution verlangt werden. Eine Klausel zur Kaution in einem Mobilitätsmietvertrag stellt einen direkten Verstoß gegen den Text dar.
- Klassischer möblierter Mietvertrag: mindestens ein Jahr, stillschweigende Verlängerung, Kaution auf maximal zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten begrenzt.
- Studentenvertrag: neun Monate, keine Verlängerung, dieselben Kautionsregeln wie beim klassischen Mietvertrag.
- Mobilitätsmietvertrag: ein bis zehn Monate, weder verlängerbar noch erneuerbar, keine Kaution erlaubt.
Eine häufige Falle: Der Vermieter erstellt einen Mobilitätsmietvertrag, um die Mindestdauer von einem Jahr zu umgehen, während der Mieter nicht die Voraussetzungen für die Berechtigung erfüllt (Berufsausbildung, Hochschulstudium, temporäre Mission, freiwilliges Engagement, Versetzung). Wenn der Mieter in keine dieser Situationen fällt, kann der Vertrag vom Richter in einen klassischen möblierten Mietvertrag von einem Jahr umqualifiziert werden.
Häufigste verbotene Klauseln im möblierten Hauptmietvertrag
Einige Bestimmungen kommen in einem signifikanten Anteil von Verträgen vor, manchmal übernommen aus veralteten oder für möblierte Wohnungen ungeeigneten Vorlagen.
- Vertragsstrafe bei verspäteter Mietzahlung: Artikel 4 verbietet jede automatische finanzielle Strafe bei Verspätung. Auch die dem Mieter in Rechnung gestellten Mahngebühren sind untersagt.
- Klausel, die eine einzige Zahlungsmethode (Lastschrift) vorschreibt: Der Mieter wählt frei seine Zahlungsmethode. Nur die Überweisung oder der Scheck kann vorgeschlagen, niemals auferlegt werden.
- Klausel, die das Recht auf Unterbringung einschränkt: Der Mieter kann Angehörige ohne Zustimmung des Vermieters unterbringen, solange die Wohnung seine Hauptresidenz bleibt und die Anstandsregeln eingehalten werden.
- Klausel zur automatischen Kündigung bei nachweislich nicht gerichtlichen Nachbarschaftsstörungen: Die Kündigung des Mietvertrags kann nur aus einem Verfahren resultieren, das die gesetzlichen Formen einhält.
- Klausel, die dem Mieter Reparaturen auferlegt, die unter Artikel 606 des Bürgerlichen Gesetzbuches fallen (tragende Wände, Dach, Struktur): Diese Arbeiten obliegen dem Vermieter ohne vertragliche Ausnahme.
Der Fall der Kaution und ihrer Rückgabe
Die Obergrenze von zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten gilt strikt. Jede Klausel, die einen höheren Betrag festlegt, gilt als nicht geschrieben. Die Rückgabe muss innerhalb eines Monats erfolgen, wenn das Übergabeprotokoll übereinstimmt, zwei Monate bei Abweichungen.
Eine Klausel, die die Rückgabe der Kaution an die Wiedervermietung der Wohnung knüpft, ist illegal. Ebenso stellt das Einbehalten von Beträgen ohne nachweisbare Belege einen Fehler des Vermieters dar, selbst wenn der Mietvertrag eine Pauschalabzüge vorsieht.
Anfechtung einer missbräuchlichen Klausel im möblierten Mietvertrag: der konkrete Ablauf
Der Mieter, der eine verbotene Klausel identifiziert, muss nicht auf einen Streitfall warten, um zu handeln. Ein Einschreiben an den Vermieter, in dem Artikel 4 des Gesetzes vom 6. Juli 1989 und die betreffende Klausel zitiert werden, reicht aus, um die Anfechtung zu formalisieren. Wenn die Klausel unter das erhebliche Ungleichgewicht fällt (Artikel 1171 des Bürgerlichen Gesetzbuches), ist die Einreichung beim Schlichter kostenlos und stellt eine effektive Voraussetzung vor jeder gerichtlichen Maßnahme dar.
Die anerkannten Verbraucherverbände können ebenfalls eine Klage auf Streichung missbräuchlicher Klauseln einreichen, auch in Vorlagen von Mietverträgen, die von Plattformen oder Agenturnetzwerken verbreitet werden. Diese Klage kommt allen Mietern zugute, die von demselben vertraglichen Modell betroffen sind.
Ein gut formulierter möblierter Mietvertrag umfasst nur wenige Seiten. Jede zusätzliche Klausel, die vom gesetzlichen Rahmen abweicht, stellt ein Nichtigkeitsrisiko für den Vermieter und eine ungerechtfertigte Belastung für den Mieter dar. Den Vertrag Klausel für Klausel zu überprüfen, indem man zwischen dem, was absolut verboten ist, und dem, was ein vom Richter bewertbares Ungleichgewicht darstellt, unterscheidet, bleibt der beste Schutz, bevor man die Schlüssel übergibt.
